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GSW Immobilien-Aktie: wertschaffende Akquisitionen stellen Herausforderung dar
24.04.2012
Warburg Research
Hamburg (www.aktiencheck.de) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Aktie von GSW Immobilien (ISIN DE000GSW1111 / WKN GSW111) weiterhin mit dem Rating "kaufen" ein.
GSW führe derzeit eine Kapitalerhöhung um 23% (+9,5 Mio. Aktien) gegen Bareinlagen mit Bezugsrechten (Zeichnungsfrist ende am 02. Mai) durch. Basierend auf dem Bezugspreis mit EUR 21,30 je neuer Aktie (Verhältnis 13:3), würden die Bruttoeinnahmen EUR 202 Mio. betragen, die für Akquisitionen verwendet werden sollten.
Die Analysten würden erwarten, dass GSW die Netto-Finanzmittel von 190 Mio. investiere, um das Portfolio um ca. EUR 500 Mio. (8 bis 9 Tsd. Einheiten, + 16%) bis Ende 2013 auszuweiten. Das Unternehmen habe darauf verwiesen, dass sich ca. 25 Tsd. Einheiten in der Akquisitions-Pipeline befänden, die grundsätzlich den Ankaufskriterien von GSW entsprächen.
Ob GSW die FFOPS-Verwässerung kompensieren könne, hänge hauptsächlich von den anfänglichen Mietrenditen ab (derzeit 6,9%): Niedriger als erwartete Finanzierungskosten (ca. 30 BP) und Skaleneffekte (ca. EUR 3 Mio.) sollten dabei unterstützen. Aufgrund eines hohen Wettbewerbs um Portfolios in Berlin seien Schnäppchen jedoch eher unwahrscheinlich. Angesichts dessen würden die Analysten von einer durchschnittlichen anfänglichen Rendite von 6,3% ausgehen, was unter der aktuellen Rendite von GSW liege, jedoch leicht über der Rendite beim Portfoliokauf von Gagfah mit 4.8 Tsd. Einheiten (Rendite: 6,0%). Mit einer Vergleichsmiete von EUR 5,58 je m² liege die Standortqualität dieses Portfolios über dem Portfolio von GSW (EUR 5,08 je m²).
In unserem angepassten Modell würden die Analysten einen zusätzlichen jährlichen FFO-Beitrag in Höhe von ca. EUR 13 Mio. erwarten (Zinssatz: 3,7%): Die FFOPS-Verwässerung könne durch die Ausweitung des Portfolios jedoch nicht vollständig kompensiert werden. In 2014e lägen die FFOPS 2% unter den vorherigen Schätzungen der Analysten. Auf NAV-Basis ergebe die Kapitalerhöhung eine Verwässerung von 6% auf EUR 27,89 je Aktie. Auch wenn Schnäppchen in Berlin derzeit unrealistisch seien, sollte GSW von der erhöhten finanziellen Flexibilität profitieren, um zukünftig Kaufgelegenheiten nutzen zu können.
Nach der Kapitalerhöhung sei eine positive Aktienkursreaktion wahrscheinlich, da die Unsicherheit im Hinblick auf eine mögliche Kapitalerhöhung nicht mehr bestehe. Des Weiteren sollte sich die bevorstehende Dividende mit EUR 0,90 je Aktie (am 28. Juni, Rendite 3,7%) unterstützend auswirken. Aktionäre sollten sich definitiv in vollem Umfang an der Kapitalerhöhung beteiligen, da die neuen Aktien für 2011 dividendenberechtigt seien. Das überarbeitete NAV-Modell ergebe ein neues Kursziel von EUR 27,80 (alt: EUR 29).
Die Analysten von Warburg Research bestätigen ihre Kaufempfehlung für die GSW Immobilien-Aktie. (Analyse vom 24.04.2012) (24.04.2012/ac/a/d)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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